不動産売却して損したら?…不動産売却時の税金のこと。

先日、ご自宅の売却を検討されているお客様から、こんな質問を受けました。

この家売ったら、税金どれくらいかかるの?…

不動産屋会社なら必ず聞かれるこの質問。

当然、みなさん気になりますよね。

特に、買った時よりも安い金額でしか売れなそうだったり、経費が色々と掛かったりで、売却しても損失が出てしまうケース

その場合、実は所得税や住民税が安くなるんです。


売却しても損したら?

土地と建物を売却して、損した得したって、どうやって計算するんでしょうか?

次の式に当てはめてみて、プラスなら得(譲渡益)、マイナスなら損(譲渡損失)です。

譲渡価額(売却額)-(取得費+譲渡費用)=譲渡損益

取得費ってのは、簡単に言うと買った時の価格とか、登記費用とか買う時に掛かった諸費用です。

譲渡費用ってのは、仲介手数料とか測量費とか売るための諸費用です。

※特別控除額等は反映させてません。

土地と建物の譲渡損失は、基本的に他の所得との※損益通算は認められていません。

(出典:SMBC日興証券「初めてでもわかりやすい用語集」)

※損益通算:損益通算とは、同一年分の利益と損失を相殺すること。

でも、主たる居住用財産の譲渡損失には「特例」があるんです。

居住用財産の譲渡損失には「特例」が

居住用財産を売却したら?

譲渡した年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えているマイホームを譲渡したとします。

そして譲渡して損失が出ている場合、譲渡した年の他の所得(給与所得もOK)と損益通算できます。

更に、損益通算した後の損失金額は、3年間繰越して各年の総所得金額から控除することができるんです。(所得税・住民税)

※配偶者・直系血族・生計を一にする親族への譲渡の場合は認められません。

※マイホームを買換えた場合と買換えない場合で要件が違ってきますので、ご注意下さい。

マイホームを買い替えたら?

条件に合うマイホームを再度購入して住んだら、譲渡した損失の全額が特例の対象になります。

注意しなければいけないのは、敷地面積500㎡を超える部分の、譲渡損失に相当する金額は翌年以降に繰越はできません。

また、この特例は、住宅ローンを組んで再度マイホームを購入することが条件になります。

住宅ローン控除との併用も認められてますが、当然ですが、この特例で所得税が0になるような年は、実質使えません。

買い換えずに賃貸に住んだら?

売却して買い換えせずに、賃貸に住んだ場合はどうなるのでしょうか?

この場合 「譲渡資産の住宅ローンの残高-譲渡価額=上限」となります。

つまり売却して入ってきたお金を全部返済に充てても、残ってしまった金額

その金額を上限として特例の対象になります。

税金の特例があることを踏まえて…

例えば…

・そこに住んでいた子供たちが出ていってしまって、広すぎて維持管理が大変。

・昔のつくりで家の中が段差だらけで、老後を考えて賃貸に住み替えたい。

・退職したので、郊外でスローライフを楽しみたい。

・相続前に被相続人がしっかりしているうちに不動産を処分したい。etc…

損してしまう、逆に費用がかかってしまう、そういったケースでも売却を検討しなければいけない場合もあるでしょう。

その不動産の処分をどうするのか…それを考えるのも所有者の責任です。

売ってもお金がかかりそうで、なかなか気が進まなかったとしたら…

こうした税金の特例があることを踏まえて、もう一度検討してみてはいかがでしょうか。


注:この記事は税額、税制を保証するものではありません。詳しくは税務署や税理士へご相談下さい。

株式会社usuki宅建事務所 代表取締役
1976年生まれ、おとめ座。新潟県新潟市出身。
宅地建物取引士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士
古民家鑑定士一級・住宅ローンアドバイザー
不動産キャリアパーソン
新潟明訓高校、東洋大学卒業後、パナソニックホームズ株式会社(旧パナホーム株式会社)に営業職として1999年入社。2021年独立、株式会社usuki宅建事務所設立。
趣味:キャンプ・スノーボード・水草水槽・自転車

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