固定資産税とは…土地や建物にかかる税金。

皆さん、固定資産税ってご存知ですか？

これから、戸建住宅や分譲マンションを購入しようと考えている方や、すでに購入された方の中でも、どういう税金なのか良くわかっていない方も多いのではないでしょうか？

土地や家屋などには「固定資産税」がかかります。

所有者は、資産価値によって決まる、税金を払わなければいけないことを、理解しておかなければなりません。

また、既に不動産をお持ちで、普段何気なく税金を納められている方も、もう一度「固定資産税」の基本を押えておきましょう。

固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点で住宅やマンション、土地などの固定資産を所有する方が納付する税金です。

地方税であり、納付先は住まいの自治体となります。

固定資産税の対象は「土地・家屋等」です。以下に、土地および家屋に該当するものの例を示します。

● 土地：住宅用地、田、畑、山林など
● 家屋：戸建住宅、分譲マンションなど

固定資産税は戸建て住宅だけでなく、マンションにも支払義務が発生します。

したがって、マンションを賃貸契約ではなく「購入」した場合には、次の納期に固定資産税を納付する必要があるため、注意しましょう。

マンションの固定資産税は「土地」と「家屋」の両方に課税されます。

家屋は経年劣化が考慮され、新築時が最も評価が高く、税額は年々下がっていくケースが一般的です。

しかし、マンションの場合は鉄筋コンクリート造が多く、木造の戸建て住宅よりも耐用年数が長くなり、評価額が高くなる傾向があるので注意が必要です。

いつ、誰が納付する？

固定資産税は、原則として年4回の納期ごとに分割して納付する仕組みです。

自宅に納税通知書が郵送されてきたら、金額と各期の納期限を確認して納付しましょう。

納税通知書が郵送される時期は、自治体によって異なります。

固定資産税の納付方法は「金融機関の窓口での現金納付」や「口座振替」のほか、自治体によっては「クレジットカード決済」や「スマートフォン決済」に対応している場合もあるので、詳細について知りたい方は各自治体の公式サイトをご覧ください。

なお、「固定資産税課税台帳」に登録されている方が「固定資産の所有者」とされ、固定資産税を納付する義務を課されます。

そのため、実際に居住していなくても、納付しなければなりません。

固定資産税の計算方法

固定資産税とは？

固定資産税の税額は、各自治体が固定資産の評価をして評価額を決定し、その金額をもとに税額が計算されます。

税額が算出されるまでの主な流れは下記のとおりです。

1. 固定資産の評価(固定資産評価額の決定)
2. 固定資産の評価額から、税金の基礎となる課税標準額の算出
3. 課税標準額に税率を乗じて、固定資産税額を計算する

1.固定資産の評価

固定資産の評価は、各自治体が決められた方式に基づいて行います。

市街地を形成する宅地の場合には「市街地宅地評価法(路線価方式)」、新築・増築家屋の場合には「再建築費を基準として評価する方法」などがあります。

例えば、住宅を新築した場合の家屋にかかる固定資産税を考えてみましょう。

多くの自治体では、事前に連絡が1～3ヵ月前に来て、直接現地で家屋調査が実施され、固定資産の評価が行われます。

家屋調査では、家屋の屋根や外壁に使用されている資材、給排水の設備など、大体30分ほど調査します。

その際、家屋の平面図などの提示を求められますので、用意しておくと調査がスムーズになるでしょう。

調査前に大体の評価額が知りたい場合には、工事した工務店やハウスメーカーに大体どれくらいか聞いておくのもひとつです。

また、土地の固定資産税の場合、固定資産税の計算の基礎となる評価額は、実勢価格（実際に市場で売買された価格）のおよそ7割といわれています。

当然、地価の高いエリアほど、固定資産税の金額は高くなる傾向です。

土地・家屋の評価額は3年に一度見直され、一部例外を除き3年間据え置かれます。

なお、償却資産は毎年1月1日の現況を1月31日までに申告し、申告内容に基づいて評価額が決定されます。

2.課税標準額の算出

次に、固定資産の評価額をもとに、固定資産税の税額の基礎となる課税標準額が計算されます。

課税標準額は固定資産の評価額と同じ場合もありますが、軽減措置や経年減価などを考慮して計算されるため、必ずしも同額ではありません。

以下では、主な軽減措置を解説します。

軽減措置(土地)
土地に関する主な軽減措置には「住宅用地の特例措置」があります。

生活の基盤となる住宅用地の税額負担を軽減するために、小規模住宅用地(200平方メートル以下の住宅用地)と一般住宅用地(小規模住宅用地以外の住宅用地)に特例を適用する制度です。

● 小規模住宅用地：課税標準額が固定資産の評価額の6分の1
● 一般住宅用地：課税標準額が固定資産の評価額の3分の1

なお、300平方メートルの住宅用地であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地に該当し、残りの100平方メートル分が一般住宅用地に該当することになります。

軽減措置(建物)
家屋に関する主な軽減措置には「新築住宅に係る減額措置」があります。

これは、一定要件を満たす新築住宅の場合、120平方メートルまでの部分に対して、一定期間の固定資産税が2分の1となる制度です。

● 3階建て以上の中高層耐火・準耐火住宅：新築後5年間
● 上記以外の住宅：新築後3年間

また、「認定長期優良住宅に係る減額措置」もあり、一定要件を満たす認定長期優良住宅は固定資産税が2分の1に減額されます。

● 3階建て以上の中高層耐火・準耐火建物：新築後7年間
● 上記以外の住宅：新築後5年間

3.税額の計算

最後に、課税標準額に税率を掛けて固定資産税の税額を計算します。

税率は標準税率の1.4％が一般的ですが、標準税率と異なる税率を設定している自治体もあります。

固定資産税の計算式
固定資産税額　＝　課税標準額　×　税率1.4％

それでは、具体例として、以下に示す戸建て住宅に対して2025年に課せられる固定資産税を計算してみましょう。

● 土地：200平方メートル以下の小規模住宅用地で、評価額は3,000万円
● 家屋：120平方メートル以下で、評価額は2,000万円
● 2025年9月に新築

まず、土地の固定資産税額は、3,000万円×(1/6)×0.014＝7万円になります。

そして、家屋の固定資産税額は、2,000万円×0.014×(1/2)＝14万円となるので、この事例では合計で「21万円」の固定資産税がかかります。

なお、都市計画法による市街化区域内にある土地と家屋には、固定資産税に加え都市計画税(税率0.3％)が加算されます。

固定資産税のまとめ

固定資産税は、土地や家屋といった固定資産の所有者が納付しなければならない税金です。

固定資産税の計算方法や関連する制度を理解することで、所有する不動産の価値を把握でき資産管理にも役立ちます。

また、適切に管理し納税義務を果たすことは、所在地の市町村の市民サービスに貢献しているということにつながります。

不動産などの固定資産をお持ちの方は、期限内での納付を忘れないように、今一度納税通知書を確認してみてください。

また、これから新築を検討される方は、住宅用地や新築住宅などへの軽減措置もあるため、条件に合えば税負担を抑えることも可能です。

不明点があれば分からないままにせず、早めに市区町村の窓口や、建築会社へ相談、確認することが大切です。