私は、ハウスメーカーで勤めていた時、新築の注文住宅をメインに販売していました。
土地を買って建てる人も沢山いましたので、その人にマッチングする土地探しもしていました。
でも、一般の人が土地を探すのって、なかなか大変なはずです。
形や面積、環境、条件もいろいろ違うし、そもそも何に注意すればいいのか…
そこで、土地を検討する時に、絶対はじめに押さえておきたいポイントをあげてみました。
土地の購入を検討している人は、ぜひ参考にしてみて下さいね。
なんといっても、まずは境界から。
土地を検討する時、ほとんどの人が「購入する物件のエリアをどこにするか？」…そこから考えるのではないでしょうか？
エリアが絞り込めて良さそうな物件が見つかったら、次に現地をしっかりチェックすることからスタートです。
不動産会社が、まず現地に行って確認するのはどこだと思いますか！？
それは、お隣りとの「境界」です。
あまり普段は使わない言葉なので説明しますと、境界とは、法的には不動産登記された土地の地番と地番の境目のことです。
もうすこし分かりやすく言うと、自分の土地と他人の土地との境目（隣地境界）、道路との境目（道路境界）のことです。
土地の売買をする時には、取引する土地の範囲はどこなのか、後々困らないようにハッキリさせておく必要があるんですね。
境界は境界標で確認しますが、いろんな形のものがあって総称して「境界標」と呼びます。
例えば代表的な境界杭なんかは、隣り合う土地や道路との「境界」を示すために打ち込まれた杭のことです。
石やFRP（ガラス繊維で補強されたプラスチック複合材料）、金属などでつくられています。
杭の代わりに金属プレートや鋲（びょう）などが打たれている場合もあります。
ここで一番大事なことが、境界が分からない場合に、確定測量を行う取引条件になっているかどうかです。
確定測量とは、全ての隣接地との境界について隣接所有者との立ち会いをもとに境界確認、境界確定を行う測量のことをいいます。
境界が良く分からないのに、確定測量を行わずに「現状」で売りたがる場合は、何かしら理由があるはずです。
どういった理由で現状での取引なのか、必ず不動産会社に確認するようにしましょう。
境界が分からない土地は、ここからここまでが自分の土地だと「明確に確実に主張できない土地」ということです。
そんな物件を知らずに購入してしまわないように、「境界」は必ず意識してください。
見た感じ道路だったから…道路なんでしょ？
道路…一般の人は簡単に考えがちなんですけで、不動産会社が「境界」の次に気にする大きなポイントです。
建物を建てる際は建物の敷地が建築基準法で定められた道路に２ｍ以上接していないと建物を建てることができません。
建築基準法で規定する道路とは何か？たとえば…
□道路法による道路で幅員4ｍ以上のもの国道、県道、市道など（法第42条第1項第1号）
□「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道（法第42条第1項第5号）
□建築基準法施工前からある、幅員が4m未満で特定行政庁から道路として指定された道路（法第42条2項道路）
etc…なんだか、わけが分からないかもしれませんが、簡単にいうと、家が建てられない道路があるということです。
土地が建築基準法に定める道路に2m以上接してないと、建物は建築できません。
例えば、少し手前で車停めて細い通路を歩いていって、その先にある隣地に囲まれた土地…みたいなイメージですね。
こんな、2m道路に接してない、通路の先の土地に建ってる中古住宅を買って住むことはできますが、建て替えはできません。
また、上のように4m未満の道路の場合、道路の中心線から2mまで敷地をセットバックする必要があります。
つまり、売主が今まではみ出して利用していたとしても、いまの法律では、2mバックした分の土地の上には建物は建てられません。
あと、私道の場合、道路が損傷したりして補修などが必要になる場合、原則自分たちで手配、費用負担しないといけません。
（行政や町内会で対応してくれる場合もあります。）
つまり、道路の姿、形をしてるから、なんでもかんでも行政が対応してくれるってわけじゃないんですね。
「境界」と「道路」…土地を買う時には特に注意して確認した方がいいポイントです。
たとえば、境界を越えて隣の土地にまたがって車庫とか物置が建ってたり、ブロック塀が境界線を越えて立ってたり…
これでは、隣地とトラブルになりやすい状況となってしまいます。
そういったトラブルを買ってから起こさない為にも
境界杭や境界標があるかどうか？どこが境界になるのか？…これらの確認はとても重要です。
土地や建物付土地を売買する場合、境界の明示義務は売主にあります。
でも、あろうことか、仲介に入ってる不動産業者によっては、その明示の姿勢が曖昧な場合があるんですね。
どうしても、境界標が見当たらない、境界線がわからない場合はどうするのか？…
そういった場合は、売主側に土地家屋調査士に依頼してもらって、境界を確定してもらう…という交渉も必要になってきます。
不動産売買の「境界」についてはトラブルになりやすいところ。
購入した後で困らないように、検討している物件の境界は、しっかりと確認するようにしましょう。
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