不動産所得＝実際の手取り！？

賃貸住宅の経営で、実際の手取りの収入が、税務上の不動産所得になるわけではありません。

賃貸住宅の経営による不動産所得は、「賃料の収入」から「必要経費」を差し引いて計算します。

注意しなければいけないのは、「収支計画」と「不動産所得の計算」はルールが違うということです。

不動産会社が投資物件などでアピールする「利回り〇〇％！」なんて見たことありませんか！？

利回り計算にも2種類あり、後述しますが、実際は税務上の面でも検討が必要です。

健全に賃貸住宅経営をするには！？

「収支計画」では実際に出ていくお金を支出として計算しますが、税務上の「必要経費」は支出とは一致しません。

なぜかといいますと「減価償却費」があるからです。

「減価償却費」・・・事業をされている方や、会社の経理などに携わっている方は良くご存知かと思いますが、「減価償却費」というのは、最初に支払った建物や付帯設備などの取得費を、定められた耐用年数で分割して必要経費としていくものです。

賃貸住宅の経営では、「必要経費」の中で特に大きな割合を占めますから、実際に支出していない「減価償却費」を経費計上できるのは所得税の節税に有利になります。

逆に、耐用年数が経過して減価償却費が計上できなくなると所得税は増えます。

賃貸住宅の経営では、減価償却費の耐用年数が終わる時が、経営の見直しのひとつのタイミングです。

そのような物件を購入、リフォーム・リノベして賃料評価を上げるやり方も、不動産会社や投資家の中で多いですね。

手取り収入はどれくらいになりそうか！？

ファイナンシャルプランニングという大きなくくりの中で、「不動産投資の効果」を判断する目安になるのが、2種類の「利回り」です。

ただしあくまで「目安」であり、長く続けていく賃貸住宅の経営を成功させるには、「利回り」だけで判断せず、長期間の収入と支出をシミュレーションして手取り収入を予想しなければいけません。

それが「収支計画」と言われるもので、経営の見通しとして重要になります。

不動産投資の利回り

不動産投資の利回りには、投資額に対して得られる年間の収入の割合を単純に計算した「表面利回り」と、不動産を運営する際に必要となる支出を計算に盛り込んだ「実質利回り」の2種類があります。

利回りの種類	計算式
表面利回り（％）	【　年間収入／投資額　】×100
実質利回り（％）	【（年間収入-年間経費）／投資額　】　×100

表面利回りは、経費がはっきりとしない収益物件の投資効果の目安となります。

現実的な投資効果を把握するには、実質利回りの方が適していますね。

ただし注意が必要なのはあくまで、その時の数字であって、その数字通り計画的に建物の賃料維持・修繕管理ができなければ意味がありません。

実質利回りであっても、長期的・継続的に収支計画を見ていく必要があります。

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賃貸住宅経営の主な収入は、家賃や駐車場から得られる賃料です。

主な支出は、ローンの返済・土地建物の固定資産税・管理修繕費・火災保険などです。

収支計画は、投資額や資金計画の妥当性を見極めるのに役立ちますので、毎月毎年、確認できると理想です。

経営期間が10年、20年経過した時に、その物件をどうすべきか！？・・・

購入するべきか・・・投資する時の判断にはもちろん、購入・建築後の家賃や入居率が下がるリスク回避のためにも「収支計画」は重要なんですね。