先日、ご自宅の売却を検討されているお客様から、こんな質問を受けました。
「この家売ったら、税金どれくらいかかるの？…」
不動産屋会社なら必ず聞かれるこの質問。
当然、みなさん気になりますよね。
特に、買った時よりも安い金額でしか売れなそうだったり、経費が色々と掛かったりで、売却しても損失が出てしまうケース…
その場合、実は所得税や住民税が安くなるんです。
売却しても損したら？
土地と建物を売却して、損した得したって、どうやって計算するんでしょうか？
次の式に当てはめてみて、プラスなら得（譲渡益）、マイナスなら損（譲渡損失）です。
譲渡価額（売却額）－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡損益
取得費ってのは、簡単に言うと買った時の価格とか、登記費用とか買う時に掛かった諸費用です。
譲渡費用ってのは、仲介手数料とか測量費とか売るための諸費用です。
※特別控除額等は反映させてません。
土地と建物の譲渡損失は、基本的に他の所得との※損益通算は認められていません。
（出典：SMBC日興証券「初めてでもわかりやすい用語集」）
※損益通算：損益通算とは、同一年分の利益と損失を相殺すること。
でも、主たる居住用財産の譲渡損失には「特例」があるんです。
居住用財産を売却したら？
譲渡した年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えているマイホームを譲渡したとします。
そして譲渡して損失が出ている場合、譲渡した年の他の所得（給与所得もOK）と損益通算できます。
更に、損益通算した後の損失金額は、3年間繰越して各年の総所得金額から控除することができるんです。（所得税・住民税）
※配偶者・直系血族・生計を一にする親族への譲渡の場合は認められません。
※マイホームを買換えた場合と買換えない場合で要件が違ってきますので、ご注意下さい。
マイホームを買い替えたら？
条件に合うマイホームを再度購入して住んだら、譲渡した損失の全額が特例の対象になります。
注意しなければいけないのは、敷地面積500㎡を超える部分の、譲渡損失に相当する金額は翌年以降に繰越はできません。
また、この特例は、住宅ローンを組んで再度マイホームを購入することが条件になります。
住宅ローン控除との併用も認められてますが、当然ですが、この特例で所得税が０になるような年は、実質使えません。
買い換えずに賃貸に住んだら？
売却して買い換えせずに、賃貸に住んだ場合はどうなるのでしょうか？
この場合 「譲渡資産の住宅ローンの残高－譲渡価額＝上限」となります。
つまり売却して入ってきたお金を全部返済に充てても、残ってしまった金額。
その金額を上限として特例の対象になります。
例えば…
・そこに住んでいた子供たちが出ていってしまって、広すぎて維持管理が大変。
・昔のつくりで家の中が段差だらけで、老後を考えて賃貸に住み替えたい。
・退職したので、郊外でスローライフを楽しみたい。
・相続前に被相続人がしっかりしているうちに不動産を処分したい。etc…
損してしまう、逆に費用がかかってしまう、そういったケースでも売却を検討しなければいけない場合もあるでしょう。
その不動産の処分をどうするのか…それを考えるのも所有者の責任です。
売ってもお金がかかりそうで、なかなか気が進まなかったとしたら…
こうした税金の特例があることを踏まえて、もう一度検討してみてはいかがでしょうか。
注：この記事は税額、税制を保証するものではありません。詳しくは税務署や税理士へご相談下さい。
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