土地や建物など、不動産を購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。

もちろん私は不動産会社なので、住宅ローンの申込手続きのお手伝いをする機会が多いです。

でも、ローンの審査って緊張しますよね。お客様はもちろん、私もドキドキ。承認が下りた時は、ホッとします。

ところで、住宅ローンを利用して土地や建物の契約をする時に「ローン特約」をつけて契約するケースがあります。

読み方の通りで、住宅ローンを利用する場合につける特約です。

これは、予定した住宅ローンがダメになった（金融機関の承認が下りない）場合に、売買契約を白紙にできるという特約です。

買う側も売る側も、この内容をしっかり押さえておかないと、大変なことになる場合があるんです。

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ローンの審査がダメだった…またダメだった…

ローン特約をつけて契約して「いつまでに融資の承認を取り付ける」という期限までに間に合わなかったとします。

そこで、売主と買主は売買代金の支払い日を延ばしました。

ここまでは、ケースとしてありそうですよね。

それでは、延長したにもかかわらず更に延ばした期日までに、融資の承認が下りない…

これはどうでしょうか？

「ローン特約がついてるんだから契約は白紙にできるし、違約金なんてかからないでしょ！？」

このような場合の過去の裁判判例で

「買主の都合で決済期限が延長された場合、ローン特約の期限を売主から明確に合意がなければ、ローン特約は効力を失うとみるのが相当。何度もとなると売主が一方的な不利益を与えられ続けることになる……」

という判例があったようです。

もちろん、ケースによって判断が違ってくる場合もあるでしょうが、「売主の合意」が必要なのは間違いなさそうですね。

そうでないと、「債務不履行」で「違約金」を請求されることも考えられるわけです。

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売主と買主の合意が大前提

売買契約の決済日を、買う側が変更して欲しいと言ったとします。

でも、言ったから当然にローン特約の期限も延長されるわけではないのです。

ローン特約は、契約書類を作成するための確認程度で、結構、簡単に扱われる印象があります。

「事前審査が通ってれば大丈夫」…それは危険です。

・その金融機関の事前審査の信憑性は確かですか？

・団体信用生命保険の審査は終わってますか？

・今後近いうちに、車とか大きなローンを組む予定はありませんか？

事前審査が通っていても、万一の可能性もあります。

予定していた金融機関が変わったり、借入額が変わったりということもあるかもしれません。

契約内容、ローン特約の内容から変更になりそうだ…

そんな時は

「売主と買主の合意」

不動産会社や住宅会社の担当に言って、必ず書類で変更内容を残してもらうようにしましょう。

買主側が勝手に借入額を増やして、もしくは自己の都合で勤務先を変えたりして、審査が通らなかった…

それを、売主が素直に認めてくれるとは限りません。

住宅ローンに関する、売買契約内容の確認。

住宅ローンを利用する前提で売買契約を取り交わしした際は、必ず押さえておきましょう。