先日、古くなった賃貸住宅をどうしたらいいか・・・というご相談を受けました。

なかなか建て替えるのも予算や将来の面で、決心が必要ですが、賃貸住宅を建て替えることで節税効果もあります。

空室だらけの状態で仮に相続を迎えてしまうと「貸家建付地の評価減」などの税法上のメリットが受けられなくなってしまうことも・・・。

継続的に賃貸されていたアパート等の各独立部分で、例えば、次のような事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時期（相続又は遺贈の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日）において一時的に空室となっていたにすぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして差し支えありません。

１　各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。

２　賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。

３　空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。

４　課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。

（引用：国税庁ホームページ）

また、その賃貸住宅のローン返済が終わっている場合、債務として相続財産から差し引くものが当然ありません。

では、ほんとに建て替えてメリットがあるのでしょうか！？・・・

賃貸住宅の建て替えで、こんないいことが！

①節税になる！

やはり税金面、相続税対策の効果が大きいですし、世代継承するにも、優良な資産として喜ばれますね。逆に空室ばかりのボロボロな賃貸住宅を相続されても・・・。

またローン返済の利息・建物や設備の減価償却費は必要経費として計上できますので所得税の節税も見込めます。

②空室改善

築年数が経ってきますとチラホラ空室が目立ちませんか？

建て替えを機に、建築時から変化した市場、それに合った賃貸住宅に建て替えることで、他の競合物件にも差をつけることができます。

学校・スーパー・コンビニ・子供・交通・・・日常感じる変化が、市場の変化です。

③耐震性UP

築年数はどれくらいでしょうか？

1981年6月に建築基準法が改正されました。

「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という現在でも基準とされている耐震基準を義務付ける改正だったんですね。

それ以前の建築であれば、万が一の際の損害賠償etc・・・不安ですね・・・。

④ご近所が喜ぶ！

これは、私がハウスメーカーで営業をしていた時にも感じたことなのですが、工事中から迷惑がられてると思いきや、意外にご近所の方々は新しい建物が建つことで喜んでくださるんですよ！

外観やお庭の外構が新しくなり、見る側も気持ちがいいんでしょうね。

そのあとご近所様が外壁のリフォーム工事・・・良くある話です。

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流れとしては、入居状況の確認～間取りなどのプラン作成～立ち退き交渉～解体・建築・・・となります。

我が家の近所でも、賃貸住宅の建て替え工事がはじまりました。

築年数が経ちすぎてリフォームでの再生に限界を感じたら、ぜひ一度検討してみてください！